Anschaffungs- und Herstellungskosten Gebäude

 

Anschaffungskosten eines Gebäudes

Anschaffungskosten eines eines Gebäudes sind alle Aufwendungen, die geleistet werden, um das Gebäude zu erwerben und in einen dem angestrebten Zweck entsprechenden (betriebsbereiten) Zustand zu versetzen (§ 255 Abs. 1 HGB, BFH Urteil vom 4. 7. 1990). Zu den Anschaffungskosten gehören der Kaufpreis und die Nebenkosten (insbesondere die Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Makler, Gutachter usw.) der Anschaffung, soweit sie dem Wirtschaftsgut einzeln zugeordnet werden können. Nachträgliche Erhöhungen oder Minderungen der Anschaffungskosten sind zu berücksichtigen.

 

 

Zu den Herstellungskosten eines Gebäudes gehören auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen (anschaffungsnahe Herstellungskosten). Zu diesen Aufwendungen gehören nicht die Aufwendungen für Erweiterungen im Sinne des § 255 Absatz 2 Satz 1 des Handelsgesetzbuchs (HGB) sowie Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen.

Zu den Anschaffungskosten gehört auch der Wert übernommener Verbindlichkeiten (Schuldübernahme). Der Wert einer übernommenen Rentenverpflichtung ist der Barwert der Rente, der grundsätzlich nach den §§ 12 ff. BewG zu ermitteln ist (BFH vom 31. 1. 1980 - BStBl II S. 491); er kann auch nach versicherungsmathematischen Grundsätzen berechnet werden. Bei einem Tausch von Wirtschaftsgütern bemessen sich ihre Anschaffungskosten grundsätzlich nach dem gemeinen Wert der hingegebenen Wirtschaftsgüter (BFH vom 8. 7. 1964 - BStBl III S. 561, vom 14. 6. 1967 - BStBl III S. 574 und vom 25. 1. 1984 - BStBl II S. 422). Bei einem Anschaffungsgeschäft in ausländischer Währung ist der Wechselkurs im Anschaffungszeitpunkt für die Berechnung der Anschaffungskosten maßgebend (BFH vom 16. 12. 1977 - BStBl 1978 II S. 233).

 

Herstellungskosten eines Gebäudes

Herstellungskosten eines Gebäudes sind alle Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung des Gebäudes, seine Erweiterung oder für eine über seinen ursprünglichen Zustand hinausgehende wesentliche Verbesserung entstehen (§ 255 Abs. 2 HGB, BFH vom 4. 7. 1990 - BStBl II S. 830). Dazu gehören die Materialkosten einschließlich der notwendigen Materialgemeinkosten, die Fertigungskosten, insbesondere Fertigungslöhne, einschließlich der notwendigen Fertigungsgemeinkosten, die Sonderkosten der Fertigung und der Wertverzehr von Anlagevermögen, soweit er durch die Herstellung des Wirtschaftsguts veranlasst ist. Kosten der allgemeinen Verwaltung sowie Aufwendungen für soziale Einrichtungen des Betriebs, für freiwillige soziale Leistungen und für betriebliche Altersversorgung brauchen nicht in die Herstellungskosten einbezogen zu werden. Vertriebskosten gehören nicht zu den Herstellungskosten. Auch der sog. Unternehmerlohn (Wert der eigenen Arbeitsleistung) erhöht die Herstellungskosten nicht.

Zu den Materialgemeinkosten und den Fertigungsgemeinkosten, die im Rahmen der Herstellungskosten zu erfassen sind, gehören u. a. auch die Aufwendungen für folgende Kostenstellen: Lagerhaltung, Transport und Prüfung des Fertigungsmaterials, Vorbereitung und Kontrolle der Fertigung, Werkzeuglager, Betriebsleitung, Raumkosten, Sachversicherungen, Unfallstationen und Unfallverhütungseinrichtungen der Fertigungsstätten, Lohnbüro, soweit in ihm die Löhne und Gehälter der in der Fertigung tätigen Arbeitnehmer abgerechnet werden. Sonderkosten, z. B. Entwurfskosten, Lizenzgebühren usw., gehören zu den Herstellungskosten, soweit sie zur Fertigung der Erzeugnisse aufgewendet werden und nicht zu den allgemeinen Verwaltungskosten oder den Vertriebskosten zu rechnen sind. Zu den Herstellungskosten gehört auch der Wertverzehr des Anlagevermögens, soweit er der Fertigung der Erzeugnisse gedient hat. Dabei ist grundsätzlich der Betrag anzusetzen, der bei der Bilanzierung des Anlagevermögens als AfA berücksichtigt ist. Es ist nicht zu beanstanden, wenn der Steuerpflichtige, der bei der Bilanzierung des Anlagevermögens die AfA in fallenden Jahresbeträgen (§ 7 Abs. 2 EStG) vorgenommen hat, bei der Berechnung der Herstellungskosten der Erzeugnisse die AfA in gleichen Jahresbeträgen (§ 7 Abs. 1 Satz 1 und 2 EStG) berücksichtigt. In diesem Fall muß der Steuerpflichtige jedoch dieses Absetzungsverfahren auch dann bei der Berechnung der Herstellungskosten beibehalten, wenn gegen Ende der Nutzungsdauer die Absetzungen in fallenden Jahresbeträgen niedriger sind als die Absetzungen in gleichen Jahresbeträgen. Der Wertverzehr des der Fertigung dienenden Anlagevermögens ist bei der Berechnung der Herstellungskosten der Erzeugnisse auch dann in Höhe der sich nach den Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Anlagevermögens ergebenden AfA in gleichen Jahresbeträgen zu berücksichtigen, wenn der Steuerpflichtige Bewertungsfreiheiten, Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen in Anspruch genommen und diese nicht in die Herstellungskosten der Erzeugnisse einbezogen hat. Teilwertabschreibungen auf das Anlagevermögen im Sinne des § 6 Abs. 1 Nr. 1 Satz 2 EStG sind bei der Berechnung der Herstellungskosten der Erzeugnisse nicht zu berücksichtigen. Zu den Kosten für die allgemeine Verwaltung, die nicht in die Herstellungskosten eines Gebäudes einbezogen zu werden brauchen, gehören u. a. die Aufwendungen für Geschäftsleitung, Einkauf und Wareneingang, Betriebsrat, Personalbüro, Nachrichtenwesen, Ausbildungswesen, Rechnungswesen - z. B. Buchführung, Betriebsabrechnung, Statistik und Kalkulation -, Feuerwehr, Werkschutz sowie allgemeine Fürsorge einschließlich Betriebskrankenkasse. Zu den Aufwendungen für soziale Einrichtungen gehören z. B. Aufwendungen für Kantine einschließlich der Essenszuschüsse sowie für Freizeitgestaltung der Arbeitnehmer. Freiwillige soziale Leistungen, die aus Vereinfachungsgründen nicht als Herstellungskosten behandelt zu werden brauchen, sind nur Aufwendungen, die nicht arbeitsvertraglich oder tarifvertraglich vereinbart worden sind; hierzu können z. B. Jubiläumsgeschenke, Wohnungs- und andere freiwillige Beihilfen, Weihnachtszuwendungen oder Aufwendungen für die Beteiligung der Arbeitnehmer am Ergebnis des Unternehmens gehören. Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung (Direktversicherungen, Zuwendungen an Pensions- und Unterstützungskassen, Pensionsrückstellungen) gehören zwar mit dem auf die Fertigung entfallenden Anteil zu den Herstellungskosten; in entsprechender Anwendung der Grundsätze des BFH vom 5. 8. 1958 (BStBl III S. 392) - § 255 Abs. 2 Satz 4 HGB - ist es jedoch nicht zu beanstanden, wenn der Steuerpflichtige die Aufwendungen für die betriebliche Altersversorgung bei der Ermittlung der Herstellungskosten eines Gebäudes nicht berücksichtigt. Die Steuern vom Einkommen und die Vermögensteuer gehören nicht zu den steuerlich abziehbaren Betriebsausgaben und damit auch nicht zu den Herstellungskosten. Hinsichtlich der Gewerbesteuer hat der Steuerpflichtige, soweit sie auf den Gewerbeertrag entfällt, ein Wahlrecht, ob er sie den Herstellungskosten zurechnen will (BFH vom 5. 8. 1958 - BStBl III S. 392). Soweit die Gewerbesteuer auf das der Fertigung dienende Gewerbekapital entfällt, ist sie bei der Ermittlung der Herstellungskosten zu berücksichtigen. Die Umsatzsteuer gehört zu den Vertriebskosten, die die Herstellungskosten nicht berühren; zur Behandlung von Vorsteuerbeträgen, die nach dem Umsatzsteuergesetz nicht abgezogen werden können, als Anschaffungs- oder Herstellungskosten § 9 b Abs. 1 EStG. Zinsen für Fremdkapital gehören nicht zu den Herstellungskosten (§ 255 Abs. 3 Satz 1 HGB ). Das gilt auch für Kosten der Geldbeschaffung (BFH vom 24. 5. 1968 - BStBl II S. 574) und für kalkulatorische Zinsen für Eigenkapital. Wird jedoch nachweislich in unmittelbarem wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Herstellung eines Wirtschaftsguts ein Kredit aufgenommen, so können die Zinsen, soweit sie auf den Herstellungszeitraum entfallen, in die Herstellungskosten des Wirtschaftsguts einbezogen werden. Voraussetzung für die Berücksichtigung von Zinsen für Fremdkapital als Teil der Herstellungskosten eines Wirtschaftsguts ist, daß in der Handelsbilanz entsprechend verfahren wird (BFH vom 7. 11. 1989 - BStBl 1990 II S. 460). Die nicht volle Ausnutzung von Produktionsanlagen führt nicht zu einer Minderung der in die Herstellungskosten einzubeziehenden Fertigungsgemeinkosten, wenn sich die Schwankung in der Kapazitätsausnutzung aus der Art der Produktion ergibt (→BFH vom 15. 2. 1966, BStBl III S. 468). Wird ein Betrieb infolge teilweiser Stilllegung oder mangelnder Aufträge nicht voll ausgenutzt, so sind die dadurch verursachten Kosten bei der Berechnung der Herstellungskosten nicht zu berücksichtigen. Der niedrigere Teilwert kann statt der Herstellungskosten nur dann angesetzt werden, wenn glaubhaft gemacht wird, daß ein Käufer des Betriebs weniger als den üblichen Aufwand für die Herstellung der Erzeugnisse bezahlen würde. Bei Gebäuden, die am Bilanzstichtag noch nicht fertiggestellt sind, mit deren Herstellung aber bereits begonnen worden ist, sind die bis zum Bilanzstichtag angefallenen Herstellungskosten zu aktivieren (BFH vom 11. 3. 1976 - BStBl II S. 614 und vom 23. 11. 1978 - BStBl 1979 II S. 143). Dabei ist unerheblich, ob die bis zum Bilanzstichtag angefallenen Aufwendungen bereits zur Entstehung eines als Einzelheit greifbaren Wirtschaftsguts geführt haben.

Zu den Anschaffungs- und Herstellungskosten eines Gebäudes gehören neben den eigentlichen Baukosten zur Errichtung des Gebäudes u. a. auch die Kosten für den unmittelbaren Anschluss des Gebäudes an Versorgungs- oder Entsorgungsnetze sowie Kosten, die im Zusammenhang mit der Baugenehmigung entstehen oder für die Ablösung von Rechten Dritter anfallen, die einer Bebauung entgegenstehen. Zu den Herstellungskosten des Gebäudes rechnen ferner die Kosten für die Errichtung unselbständiger Gebäudeteile. Nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes, sondern zu den Anschaffungskosten des Grund und Bodens, gehören kommunale Beitragsleistungen, die bezogen auf das Grundstückseigentum erhoben werden.

 

Aufteilung der Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Gebäudeteilen

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des gesamten Gebäudes sind auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Für die Aufteilung ist das Verhältnis der Nutzfläche eines Gebäudeteiles zur Nutzfläche des ganzen Gebäudes maßgebend, es sei denn, die Aufteilung nach dem Verhältnis der Nutzflächen führt zu einem unangemessenen Ergebnis. Von einer solchen Aufteilung kann aus Vereinfachungsgründen abgesehen werden, wenn sie aus steuerlichen Gründen nicht erforderlich ist. Die Nutzfläche ist in sinngemäßer Anwendung der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) zu ermitteln.

 

 

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