Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Der folgende Rechner setzt das dazu von der Finanzverwaltung veröffentlichte typisierte Verfahren (Sachwertverfahren nach der Immobilienwertermittlungsverordnung) um.
Ergebnis –
Grund und Boden
| Fläche 1 × Bodenrichtwert | m² × €/m² = |
| Fläche 2 × Wert | m² × €/m² = |
| Miteigentumsanteil | |
| Bodenwert |
Gebäude
| THK/m² × Wohn-/Nutzfläche | €/m² × m² = |
| Garagenplätze | € × = |
| Tiefgaragenplätze | € × = |
| Gebäudewert |
Kaufpreisaufteilung
| ermittelter Einzelwert | Anteil | Kaufpreisanteil | |
|---|---|---|---|
| Grund und Boden | ≈ % | ||
| Gebäude | ≈ % | ||
| Summe | ≈ 100 % |
Erläuterungen zur Kaufpreisaufteilung
Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf Grundlage des Baugesetzbuchs zugrunde, hier des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte wird verzichtet, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits auswirkt.
Grundstücksart
Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich auf die Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012 (BAnz AT 18.10.2012 Bl). Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispielsweise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht anzuwenden.
Anschaffungsjahr und Baujahr
Als Anschaffungsjahr ist das Jahr einzutragen, in dem der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen wurde – der Nutzen- und Lastenwechsel ist nicht maßgeblich. Als Baujahr gilt das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes; die Angabe ist für die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung.
Kaufpreis
Neben dem eigentlichen Kaufpreis sind auch die Anschaffungsnebenkosten – beispielsweise Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten – zu berücksichtigen.
Wohn-/Nutzfläche, Garagen- und Tiefgaragenstellplätze
Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV) anzugeben, bei Geschäftsgrundstücken die Nutzfläche nach DIN 277. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlossene Stellplätze für Personenkraftwagen; Carports und Freistellplätze sind bereits pauschal über die Außenanlagen erfasst.
Miteigentumsanteil
Bei Wohnungs- oder Teileigentum ist der Miteigentumsanteil als Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum anzugeben (§§ 1008 ff. BGB, WEG), in der Regel als Teil von 1.000 oder 10.000 (z. B. 70/1.000).
Grundstücksgröße und Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert (§ 196 Abs. 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Bodenrichtwertzone und wird vom zuständigen Gutachterausschuss turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor Vertragsabschluss veröffentlicht. In besonderen Einzelfällen – etwa bei nicht eigenständig verwertbaren Teilflächen ("Hinterland") – kann es erforderlich sein, die Grundstücksfläche aufzuteilen und die zweite Teilfläche gesondert, z. B. mit 25 % des Bodenrichtwerts, zu bewerten.
Wie der Gebäudewert ermittelt wird
Ausgangspunkt sind die typisierten Herstellungskosten (THK) auf Basis der Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) je m² Wohn-/Nutzfläche, zuzüglich einer Pauschale von 3 % für Außenanlagen. Davon wird eine lineare Alterswertminderung (mindestens 30 % Restwert) abgezogen und der Wert anschließend mit dem Baupreisindex (Statistisches Bundesamt, Fachserie 17 Reihe 4) auf das Anschaffungsjahr indexiert.
Berechnungsgrundlage: Arbeitshilfe der Finanzverwaltung zur Kaufpreisaufteilung (Sachwertverfahren nach ImmoWertV, Normalherstellungskosten NHK 2010, Sachwertrichtlinie SW-RL vom 5. September 2012). Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist. Diese Berechnung ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung und erfolgt ohne Gewähr.
