Aufteilung Grundstückskaufpreis

Grundstücksart
AnschaffungsjahrKaufpreis in Euro (incl. Nebenkosten)
BaujahrWohnfläche in m² (bei Geschäftsgrd. Nutzfl.)
ggf. Anzahl Garagenstellplätzeggf. Anzahl Tiefgaragenstellplätze
ggf. Miteigentumsanteil - Zählerggf. Miteigentumsanteil - Nenner
Grundstückgröße in m²Bodenrichtwert in Euro/m²
Grundstückgröße in m²Wert in Euro/m²

Allgemeine Hinweise

Nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist ein Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183).

Unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung ermöglicht die vorliegende Arbeitshilfe in einem typisierten Verfahren entweder eine Kaufpreisaufteilung selbst vorzunehmen oder die Plausibilität einer vorliegenden Kaufpreisaufteilung zu prüfen.

Der Kaufpreisaufteilung liegen die Vorschriften der Verkehrswertermittlung auf der Grundlage des Baugesetzbuchs, hier des Sachwertverfahrens nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, zu Grunde. Auf eine Marktanpassung der (vorläufigen) Sachwerte wurde verzichtet, da sich diese im gleichen Verhältnis auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude anderseits auswirkt. Die Summe der ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) weist ohne Marktanpassung nicht den Verkehrswert aus.

Es handelt sich um eine qualifizierte Schätzung, die sachverständig begründet widerlegbar ist.

 

Lage des Grundstücks

Zu Ziffer 1

Unter „Lage des Grundstücks“ ist die Anschrift des Bewertungsobjekts einzutragen. Sofern es sich um ein Wohnungseigentum handelt, ist ergänzend die Wohnungsnummer oder eine andere nachvollziehbare Bezeichnung, wie beispielsweise „1. OG links“ oder „SE 1“, anzugeben.

 

Grundstücksart

Zu Ziffer 2

In diesem Feld ist die zutreffende Grundstücksart über eine Auswahl im „Pull-Down-Menü“ anzugeben. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern (EFH/ZFH) besteht die Option, verschiedene Gebäudetypen zu differenzieren.

Die Grundstücks- bzw. Gebäudearten beziehen sich auf die Anlage 1 der Sachwertrichtlinie (SW-RL) vom 5. September 2012, BAnz AT 18.10.2012 Bl.

Auf andere Grundstücks- bzw. Gebäudearten, beispielsweise hallenartige Gebäude, ist diese Arbeitshilfe nicht anzuwenden.

 

Anschaffungsjahr

Zu Ziffer 3

Der Zeitpunkt, auf den die Berechnung zur Kaufpreisaufteilung durchzuführen ist, ist der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Als „Anschaffungsjahr“ ist daher das Jahr einzutragen, in dem der notarielle Vertrag abgeschlossen wurde. Der Nutzen- und Lastenwechsel ist für die Kaufpreisaufteilung nicht maßgeblich.

 

Kaufpreis in € (inkl. Nebenkosten)

Zu Ziffer 4

Neben dem Kaufpreis sind auch die Anschaffungsnebenkosten, wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer, Maklergebühren und Notarkosten, zu berücksichtigen.

 

Baujahr

Zu Ziffer 5

Als Baujahr ist das Jahr der Bezugsfertigkeit des Gebäudes anzugeben. Die Bezugsfertigkeit ist gegeben, wenn das Gebäude bzw. der Gebäudeteil von den künftigen Bewohnern oder sonstigen Benutzern nach objektiven Verhältnissen genutzt werden kann. Die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht entscheidend. Die Angabe des Baujahrs ist für die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes von Bedeutung.

 

Wohnfläche / Nutzfläche

Zu Ziffer 6

Bei Wohngrundstücken ist die Wohnfläche grundsätzlich nach Maßgabe der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung - WoFlV) anzugeben. Ist die Wohnfläche nach Aktenlage auf der Grundlage der Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung - II. BV) oder der DIN 283 ermittelt worden, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.

Bei Geschäftsgrundstücken ist die Nutzfläche grundsätzlich nach der DIN 277 zu ermitteln. Sofern nach Aktenlage die Ermittlung der Nutzfläche nach der Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum MF/G der gif (Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e. V.) oder vergleichbarer Regelwerke erfolgte, bestehen keine Bedenken, diese hilfsweise anzuwenden.

 

Anzahl Garagenstellplätze

Zu Ziffer 7

Anzugeben ist die Anzahl der vorhandenen Garagenstellplätze. Als Garagenstellplätze gelten nur allseitig umschlossene Stellplätze für Personenkraftwagen. Carports gehören somit nicht zu Garagenstellplätzen. Stellplätze im Freien und Carports sind pauschal über die Außenanlagen (pauschaler Zuschlag zu den typisierten Herstellungskosten / THK) erfasst.

 

Anzahl Tiefgaragenstellplätze

Zu Ziffer 8

Anzugeben ist die Anzahl der vorhandenen Tiefgaragenstellplätze.

 

Miteigentumsanteil – Zähler / Nenner

Zu Ziffern 9 und 10

Bei Wohnungseigentum ist der Miteigentumsanteil anzugeben. Der Miteigentumsanteil ist im Wohnungseigentumsrecht (§§ 1008 ff. BGB, WEG) ein rechnerischer Bruchteil am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Regel werden die Bruchstücke als Teile von 1.000 angegeben, bei größeren Objekten auch von 10.000 oder mehr [z. B. 70 (Zähler) / 1000 (Nenner)].

Entsprechendes gilt bei Teileigentum.

 

Grundstücksgröße

Zu Ziffer 11

In der Regel (Ausnahme vgl. zu Ziffern 13 und 14) ist hier die gesamte Größe des Grundstücks in m² anzugeben. Es bestehen keine Bedenken, als Grundstücksgröße die Summe der im Kaufvertrag genannten Grundstücksgrößen (Flurstücke) zu erfassen.

 

Bodenrichtwert

Zu Ziffer 12

Der Bodenrichtwert (§ 196 Absatz 1 BauGB) ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb eines abgegrenzten Gebiets (Bodenrichtwertzone), die nach ihren Grundstücksmerkmalen (§ 4 Absatz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) weitgehend übereinstimmen und für die im Wesentlichen gleiche allgemeine Wertverhältnisse (§ 3 Absatz 2 ImmoWertV) vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit den dargestellten Grundstücksmerkmalen (Bodenrichtwertgrundstück). Anzugeben ist der Bodenrichtwert, der für die jeweilige Bodenrichtwertzone von dem zuständigen Gutachterausschuss beim Kreis oder bei der Gemeinde bzw. Stadt gemäß § 196 des Baugesetzbuchs (BauGB) turnusmäßig zum letzten Ermittlungsstichtag vor dem Abschluss des Kaufvertrages ermittelt wurde. Auf die in der Berechnung integrierte Verlinkung zu entsprechenden Auskunftsstellen wird hingewiesen.

 

Grundstücksgröße / Wert

Zu Ziffern 13 und 14

In besonderen Einzelfällen kann es erforderlich sein, hinsichtlich der Grundstücksgröße und den Wertverhältnissen zu differenzieren.

Kommen für ein Grundstück beispielsweise unterschiedliche Bodenrichtwerte in Betracht, besteht die Möglichkeit dies über differenzierte Flächenangaben zu erfassen.

Ist das Grundstück insbesondere größer als die vom zuständigen Gutachterausschuss veröffentlichte wertbestimmende Grundstücksgröße des Bodenrichtwertgrundstücks und liegen sogenannte nicht eigenständig verwertbare Teilflächen (vgl. § 17 Abs. 2 Satz 2 Immobilienwertermittlungsverordnung: „selbständig nutzbare Teilflächen“) vor, bestehen keine Bedenken, im Rahmen der Kaufpreisaufteilung diese Teilflächen regelmäßig mit 25 Prozent des Bodenrichtwerts zu bewerten. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, kann bei Ein- und Zweifamilienhäusern hilfsweise als übliche Grundstücksgröße 500 m² angenommen werden. Zur Veranschaulichung folgende Beispiele:

a) eigenständig verwertbare Teilfläche (kein Wertabschlag)

Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 20 m tief und hat eine 50 m breite Straßenfront. Das Grundstück ist lediglich mit einem Gebäude auf der einen Hälfte des Grundstücks bebaut. Baurechtlich ist es zulässig, auch auf der anderen Hälfte des Grundstücks ein Gebäude zu errichten. Der Gutachterausschuss hat für das Bodenrichtwertgrundstück eine Größe von 500 m² als wertbestimmend veröffentlicht.

Da es baurechtlich zulässig ist, das Grundstück mit einem weiteren Gebäude zu bebauen, handelt es sich bei dem Grundstück vollständig um eigenständig verwertbare Teilflächen. Es ist daher sachgerecht, das Grundstück im Rahmen der Kaufpreisaufteilung vollständig mit dem Bodenrichtwert zu bewerten.

b) nicht eigenständig verwertbare Teilfläche (Wertabschlag)

Es ist eine Kaufpreisaufteilung für ein mit einem Einfamilienhaus bebautes 1.000 m² großes Grundstück durchzuführen. Das Grundstück ist rund 8 m breit und 125 m tief. Der Gutachterausschuss hat keine Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück definiert.

Die rückwertige Fläche stellt nicht eigenständig verwertbares sogenanntes „Hinterland“ dar. Sofern vom Gutachterausschuss keine wertbestimmende Grundstücksgröße für das Bodenrichtwertgrundstück veröffentlicht wurde, bestehen bei Kaufpreisaufteilungen von Ein- und Zweifamilienhäusern keine Bedenken, die Größe der eigenständig verwertbaren Fläche (Bauplatz) regelmäßig mit 500 m² anzusetzen und mit dem vollen Bodenrichtwert zu bewerten sowie den Bodenwert für die übrige sogenannte „Hinterland“-Fläche mit 25% des Bodenrichtwertes anzunehmen.

 

Erläuterung des Rechenschemas anhand eines Beispiels

1) Lage des Grundstücks:2) Grundstückart:3) Anschaffungsjahr:4) Kaufpreis in € (incl. Nebenkosten):350.000 5) Baujahr:6) Wohnfläche in m² (bei Geschäftsgrd.: Nutzfl.):1508) ggf. Anzahl Tiefgaragenstellplätze:10) ggf. Miteigentumsanteil - Nenner:50012) Bodenrichtwert in €/ m²: 25013) Grundstücksgröße in m²: 20014) Wert in €/ m²:63199411) Grundstücksgröße in m²:9) ggf. Miteigentumsanteil - Zähler:20137) ggf. Anzahl Garagenstellplätze: Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises EFH: freistehend, KG, EG, DG voll ausgebaut Musterstr. 1, XXXXX Musterstadt

 

Grund und Boden

Der Bodenwert wird aus der Multiplikation von Grundstücksgröße (m²) und Bodenrichtwert (€/m²) bzw. Wert (€/m²) ermittelt:

Bodenwert:

(500 m² x 250 €/m²) + (200 m² x 63 €/m²) = 137.600 €

 

Gebäude

Zur Ermittlung des Gebäudewerts wird bei der o.g. Grundstücksart (Einfamilienhaus: freistehend, Kellergeschoss, Erdgeschoss, Dachgeschoss voll ausgebaut) der Brutto-Grundfläche-Kostenwert (BGF-Kostenwert) von 725,-€/m² bei Gebäudestandardstufe „2“ herangezogen [Typ 1.01; vgl. Anlage 1 zur Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie SW-RL) vom 5. September 2012, BAnz AT 18.10.2012 B1]. Hinsichtlich des Gebäudestandards wird aus Vereinfachungsgründen pauschal angenommen, dass Gebäude mit einem Baujahr vor 1995 in die Stufe 2, zwischen 1994 und 2004 in die Stufe 3 und ab 2005 in Stufe 4 einzustufen sind.

‚Der so ermittelte BGF-Kostenkennwert wird mit dem Faktor 2,3 in Wohnfläche umgerechnet.

 

Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels:

72725,-€/m² x 2,3 = 1.667,50 €/m², ≈ 1.668 €/m²

Bei der typisierten Berechnung zur Aufteilung eines Grundstückskaufpreises in den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits werden die Normalherstellungskosten 2010 (NHK 2010) als Ausgangswerte herangezogen. Die dort angegebenen Preise beziehen sich auf die Bruttogrundfläche (BGF) entsprechend der DIN 277. Da die Finanzverwaltung und die Steuerpflichtigen in der Regel jedoch nicht über Angaben zur BGF verfügen, werden die NHK 2010 im Rahmen der typisierten Kaufpreisaufteilung auf die Wohnfläche umgerechnet. Hierzu werden Faktoren angesetzt, die durch das „Baukosteninformationszentrum Deutscher Architektenkammern - BKI“ im August 2005 mit dem Forschungsprojekt „Aktuelle Gebäudesachwerte in der Verkehrswertermittlung“ bzw. durch die zur Erarbeitung der Sachwertrichtlinie eingesetzte Arbeitsgruppe aus Vertretern des Bundesministeriums für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung, der für das Gutachterausschusswesen zuständigen Ministerien der Länder sowie der Bundesvereinigung der Kommunalen Spitzenverbände ermittelt wurden.

 

Nachfolgend werden die Außenanlagen ( (einschl. Außenstellplätze, Erschließung und Einfriedung) mit pauschal 3% berücksichtigt.

 

Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels:

1.668 €/m² x 1,03 = 1.718,04 €/m², ≈ 1.718 €/m²

Anschließend wird eine lineare Alterswertminderung von max. 70% berücksichtigt. Dabei wird im Rahmen des Ermessen-spielraums von einer maximalen Gesamtnutzungsdauer nach der Sachwertrichtlinie (vgl. Anlage 3 SW-RL) ausgegangen.

 

Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels:

Gesamtnutzungsdauer = 80 Jahre

((80-(2013-1994)) x 100) / 80 x 1.718 €/m² / 100) = 1.309,98 €/m², ≈ 1.310 €/m²

Anschließend erfolgt die Indizierung des Preises entsprechend des Baupreisindex (Neubau / konventionelle Bauart) von Wohn- oder Nichtwohngebäuden Deutschland (vgl. „Preisindizes für die Bauwirtschaft - Fachserie 17 Reihe 4“, Statistisches Bundesamt; http://www.destatis.de). Ausgegangen wird hierbei jeweils vom veröffentlichten Jahresdurchschnitt. Im Ergebnis ergeben sich die auf das Anschaffungsjahr bezogenen typisierten Herstellungskosten (THK) je m².

 

Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels:

Bezugsjahr NHK 2010: 2010

Index für 2010: 100,00

Index für Wohngebäude 2013 (Durchschnitt): 107,50

1.310 €/m² x 107,50 / 100 = 1.408,25 €/m², ≈ 1.408 €/m² (THK/m²)

†Der so ermittelte Wert (THK/m²) wird mit der Wohnfläche multipliziert. Es ergibt sich der Gebäudewert.

 

Gebäudewert - Fortsetzung des Beispiels:

1.408 €/m² x 150 m² (Wohnfläche) = 211.200 €

 

Kaufpreisaufteilung

Die ermittelten Einzelwerte (vorläufigen Sachwerte) werden ins Verhältnis gesetzt und auf den Kaufpreis übertragen.

Grund und Boden: 137.600 € (≈ 39 %) 138.073 € (≈ 39 %) Gebäude: 211.200 € (≈ 61 %) 211.927 € (≈ 61 %) Summe:348.800 € (100 %)350.000 € (100 %) ermittelte Einzelwerte Kaufpreisanteile Der Kaufpreis für das vorbezeichnete Grundstück wurde auf den Grund und Boden sowie auf das Gebäude aufgeteilt. Der Aufteilung liegt ein vereinfachtes Verfahren zur Verkehrswertermittlung zu Grunde, das den von der Rechtsprechung aufgestellten Grundsätzen entspricht (vgl. BFH-Urteil vom 10. Oktober 2000 IX R 86/97, BStBl II 2001, 183). Die typisierten Herstellungskosten (THK) 2010 werden auf Grundlage der Normalherstellungskosten (NHK) 2010 ermittelt. Die NHK werden als Bundesmittelwerte nach der Sachwertrichtlinie angesetzt – SW-RL vom 5. September 2012 am 18.10.2012 im Bundesanzeiger veröffentlicht (BAnz AT 18.10.2012 Bl, http://www.bundesanzeiger-verlag.de/fileadmin/BIV-Portal/Dokumente/PDF/Sachwertrichtlinie.pdf). Bei der Ermittlung der typisierten Herstellungskosten (THK) wird hinsichtlich • der Gebäudeart, • der Standardmerkmale, • der laufenden Instandhaltungsmaßnahmen, • der Alterswertminderung und • möglicher Sonderbauteile jeweils von Durchschnittswerten ausgegangen. Die Außenanlagen (einschl. Stellplätze) werden pauschal berücksichtigt. Es handelt sich somit um eine qualifizierte Schätzung.Kaufpreisaufteilung Übertragung der ermittelten Einzelwerte auf den Kaufpreis

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§ 7 EStG Aufteilung des Grundstückswerts in Gebäude- und Grund und Boden-Anteil

I. d. R. wird beim Erwerb eines bebauten Grundstücks ein einheitlicher Kaufpreis gezahlt. In solchen Fällen ist dieser Gesamtkaufpreis in den Grund und Boden - und den Gebäude - Anteil aufzuteilen.

Bei einem beträchtlichen Teil der Grundstückserwerbe, insbesondere bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, handelt es sich um sogenannte Standardobjekte. Bei diesen bewegen sich die prozentualen Anteile des Grund und Bodens am Kaufpreis überwiegend innerhalb bestimmter Grenzen.

Aus Vereinfachungsgründen bittet die OFD deshalb bei standardmäßigen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern den vom Stpfl. erklärten Grund und Boden-Anteil nicht zu beanstanden, wenn er innerhalb der folgenden Grenzen liegt:

v.H.
Eigentumswohnungen:10 - 15
Einfamilienhäuser:
Baujahr: ab 195020 - 25
Baujahr: 1930 bis 1950 25 - 30
Baujahr: 1890 bis 193030 - 50

Unabhängig hiervon ist in Fällen, bei denen diese Regelung zu offensichtlich falschen Ergebnissen führt (z. B. besonders große Grundstücke, schlechter Gebäudezustand oder besonders aufwendige Gebäudeausstattung), die Aufteilung des Kaufpreises wie bisher nach Lage des Einzelfalles, ggf. unter Beteiligung der Bewertungsstelle des FA Bremen-Mitte, vorzunehmen.

Wird in Fällen des Erwerbs von einem Bauträger eine von diesem erstellte Bescheinigung über die Aufteilung des Kaufpreises vorgelegt, so ist diese zugrunde zu legen, wenn nicht Gründe ersichtlich sind, wonach die Angaben in der Bescheinigung offensichtlich unzutreffend sind.

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§ 13 KStG Ermittlung der Teilwerte für den Grundbesitz gemeinnütziger Wohnungsunternehmen in der Anfangsbilanz nach § 13 Abs. 2, 3 und 5 KStG

Vereinfachung bei der Bewertung von Grund und Boden sowie Gebäuden

Nach § 13 Abs. 2 oder 5 KStG haben bislang gemeinnützige Wohnungsunternehmen und Organe der staatlichen Wohnungspolitik, die durch das Steuerreformgesetz 1990 vom 25. Juli 1988 (BGBl 1988 I S. 1093 , BStBl 1988 I S. 224 ) steuerpflichtig werden, auf den Zeitpunkt, in dem die bisherige Steuerbefreiung ganz oder teilweise erlischt, eine Anfangsbilanz aufzustellen (vgl. BdF-Schreiben vom 24. Juli 1989 – BStBl 1989 I S. 271 ). In dieser Anfangsbilanz sind die Wirtschaftsgüter oder der entsprechende Teil des Betriebsvermögens nach § 13 Abs. 3 oder 5 KStG mit dem Teilwert anzusetzen.

Unter Bezugnahme auf das Ergebnis der Erörterung mit den obersten Finanzbehörden der Länder ist es nicht zu beanstanden, wenn die bislang gemeinnützigen Wohnungsunternehmen bei der Ermittlung der Teilwerte für die Wirtschaftsgüter des gesamten Grundbesitzes – in den Fällen des § 13 Abs. 5 KStG des entsprechenden Teils – folgendes Verfahren zugrunde legen (auf die schematische Darstellung in Anlage 1 wird hingewiesen):

1.Gebäude und Außenanlagen
1.1 Für Gebäude einschließlich der dazugehörigen Außenanlagen, die vor dem 1. Januar 1981 durch den Steuerpflichtigen angeschafft oder hergestellt worden sind, gilt folgendes:
1.1.1Wiederbeschaffungs- oder Wiederherstellungsneuwert (Neuwert)
1.1.1.1Berechnung des Neuwerts auf der Grundlage historischer Kosten
Grundlage für die Wertermittlung sind die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Gebäude und der dazugehörigen ursprünglichen Außenanlagen. Entsteht durch An- oder Umbaumaßnahmen ein neues Gebäude, so gehört zu dessen historischen Herstellungskosten auch der Wert der in das neue Gebäude eingehenden alten Bausubstanz.
Auch nachträgliche Herstellungskosten sind zu berücksichtigen. Wegen der Abgrenzung zwischen Herstellungsaufwand und Erhaltungsaufwand vgl. Abschnitt 157 EStR . Die Kosten der Wiederherstellung von Außenanlagen sind nicht einzubeziehen.
Die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Steuerpflichtigen sowie nachträgliche Herstellungskosten sind mit dem jeweils in Betracht kommenden Baupreisindex (Jahresdurchschnitt) auf den Stichtag der steuerlichen Anfangsbilanz hochzurechnen. Dabei ist der für das Jahr der Anschaffung oder Herstellung des Gebäudes bzw. der Fertigstellung der nachträglichen Baumaßnahmen geltende Baupreisindex zugrunde zu legen, der durch das Statistische Bundesamt in der Fachserie 17 Reihe 4 veröffentlicht ist. Liegen Baupreisindizes der Statistischen Landesämter vor, so sind diese maßgebend.
Der so ermittelte Wert kann nur um die in Anlage 2 genannten Modernisierungsmaßnahmen pauschal erhöht werden, die an dem Gebäude tatsächlich durchgeführt worden sind.
1.1.1.2Normalherstellungskosten anstelle der historischen Kosten
Können die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten nicht ermittelt werden, so treten an deren Stelle die Normalherstellungskosten nach den Baupreisverhältnissen des Jahres 1913 gemäß der folgenden Tabelle:
BaujahrNormalherstellungskosten DM/m³
bis 192515
ab 192619
Der umbaute Raum ist nach DIN 277 (November 1950) zu berechnen. Liegt die Anzahl der m 3 des umbauten Raums nicht vor, so ist sie sachgerecht zu schätzen. Es ist nicht zu beanstanden, wenn ein Verhältnis von 5 m 3 umbauten Raums je 1 m 2 Wohnfläche (berechnet nach der Zweiten Berechnungsverordnung vom 5. April 1984 – BStBl 1984 I S. 284 ) angenommen wird.
Die Normalherstellungskosten sind mit dem für 1913 geltenden Baupreisindex (Jahresdurchschnitt) auf den Stichtag der steuerlichen Anfangsbilanz hochzurechnen. Hierbei ist der Baupreisindex zugrunde zu legen, der durch das Statistische Bundesamt in Fachserie 17 Reihe 4 veröffentlicht ist. Liegen die Baupreisindizes der Statistischen Landesämter vor, so sind diese maßgebend.
Wegen der Berücksichtigung von nachträglichen Herstellungskosten und Modernisierungsmaßnahmen vgl. unter 1.1.1.1.
1.1.2Wiederbeschaffungs- oder Wiederherstellungszeitwert (Zeitwert)
Zur Ermittlung des Zeitwerts ist der Neuwert vom Zeitpunkt der Anschaffung oder Herstellung an um eine jährliche Abschreibung von 1 v.H. zu mindern.
1.1.3Teilwert
Zur Ermittlung des Teilwerts ist der Zeitwert durch einen Abschlag an den Verkehrswert des Gebäudes anzupassen. Der Angleichungsabschlag beträgt 10 v.H. des Zeitwerts.
1.1.4Restwert
Der Teilwert des Gebäudes darf 30 v.H. des Neuwerts nicht unterschreiten.
1.2Für Gebäude einschließlich der dazugehörigen Außenanlagen, die nach dem 31. Dezember 1980 angeschafft oder hergestellt worden sind, gilt folgendes:
Als Teilwert gelten die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Steuerpflichtigen, ggf. zuzüglich nachträglicher Herstellungskosten und der pauschalierten Beträge für die in Anlage 2 genannten Modernisierungsmaßnahmen.
2.Grund und Boden
2.1Für Grund und Boden, der vor dem 1. Januar 1981 angeschafft worden ist, gilt folgendes:
Bei der Teilwertermittlung ist von den Richtwerten der kommunalen Gutachterausschüsse auszugehen. Handelt es sich um bebauten Grund und Boden, ist von den Richtwerten ein Angleichungsabschlag von 10 v.H. vorzunehmen.
Liegen Richtwerte der kommunalen Gutachterausschüsse nicht vor, ist der Teilwert des Grund und Bodens zu schätzen (z.B. aufgrund zeitnaher Verkaufsfälle).
2.2Für Grund und Boden, der nach dem 31. Dezember 1980 angeschafft worden ist, gilt folgendes:
Als Teilwert gelten die historischen Anschaffungskosten des Steuerpflichtigen.

Den betroffenen Unternehmen bleibt es unbenommen, abweichend von diesem Verfahren die Teilwerte der Wirtschaftsgüter des gesamten Grundbesitzes – in den Fällen des § 13 Abs. 5 KStG des entsprechenden Teils – durch Sachverständigengutachten nachzuweisen.

Ist das gemeinnützige Wohnungsunternehmen nach § 30 oder § 43 KStG zur Gliederung des verwendbaren Eigenkapitals verpflichtet und erhöht sich sein Betriebsvermögen durch den Ansatz der Teilwerte, so ist die Vermögensmehrung in der Gliederung bei dem Teilbetrag i.S. des § 30 Abs. 2 Nr. 2 KStG (EK 02) auszuweisen.

Ermittlungsschema

lfd. Nr.BezeichnungDM
1Historische Anschaffungs-, Herstellungskosten des Gebäudes und der dazugehörigen ursprünglichen Außenanlagen
2×Baupreisindex
3=Zwischenergebnis (aus Nr. 1 und 2) (hilfsweise Schätzung der Herstellungskosten nach m 3)
4Nachträgliche Herstellungskosten
5×Baupreisindex
6=Zwischenergebnis (aus Nr. 4 und 5)
7+Zwischenergebnis (aus Nr. 3)
8+Modernisierungsmaßnahmen lt. Anlage 2
9Neuwert des Gebäudes
10Abschreibung (1 v.H. jährlich von Nr. 9)
11=Zeitwert des Gebäudes
12Angleichungsabschlag (10 v.H. von Nr. 11)
13=Teilwert des Gebäudes (mindestens 30 v.H. von Nr. 9)
14Richtwert des Grund und Bodens (lt. Gutachterausschuß, hilfsweise Schätzung)
15Angleichungsabschlag (10 v.H. von Nr. 14)
16Teilwert des Grund und Bodens

Das o.a. Ermittlungsschema ist nur anzuwenden auf:

• Gebäude, die vor dem 1. Januar 1981 angeschafft oder hergestellt worden sind, und

• Grund und Boden, der vor dem 1. Januar 1981 angeschafft worden ist.

Bei Gebäuden sowie Grund und Boden, die ab diesem Zeitpunkt angeschafft oder hergestellt worden sind, gelten die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten als Teilwert.

Pauschalen für werterhöhende Modernisierungsmaßnahmen je Wohnung

lfd. Nr.MaßnahmeDM
1Nachträgliche Wärmedämmaßnahmen
a) an der Fassade (ohne Fenster)7.000
b) an Dach oder Kellerdecke2.000
2Nachträglicher Einbau qualitativ wesentlich besserer Fenster (z.B. mit Isolierverglasung für besseren Wärme- oder Schallschutz, Doppel- oder Kastenfenster)4.000
3Wesentliche Verbesserung eines vorhandenen Bades (z.B. Erneuerung sämtlicher Sanitärobjekte, Verbesserung der Warmwasserversorgung, zusätzliche Leitungsinstallation, Fliesen)7.000
4Modernisierung der Wohnungsbeheizung (z.B. Einbau einer kompletten Zentralheizung – Etagen-, Sammel- oder Blockheizung – oder Einbau einer Nachtspeicherheizung)9.000

Fundstelle(n): BStBl 1990 I Seite 149

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BFH-Urteil vom 15.1.1985 (IX R 81/83) BStBl. 1985 II S. 252

1. Die Anschaffungskosten einer Eigentumswohnung sind zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen nach § 7b EStG nach dem Verhältnis der Verkehrswerte des Boden- und des Gebäudeanteils aufzuteilen.

2. Die Verkehrswerte sind anhand der Sachwerte von Boden- und Gebäudeanteil zu schätzen. Als anerkannte Schätzungsmethode komm

t die WertV i. d. F. vom 15. August 1972 (BGBl I, 1416) in Betracht.

3. Der Wert des Miteigentumsanteils am Grund und Boden läßt sich im allgemeinen mit Hilfe der Richtwerte der Gutachterausschüsse (§ 5 WertV) schätzen.

4. Bei der Ermittlung des Sachwerts des Gebäudeanteils einschließlich des Sondereigentums an der Wohnung nach Maßgabe der §§ 15 bis 20 WertV kann in der Regel der anteilige Herstellungswert des Gesamtgebäudes einschließlich der Außenanlagen entsprechend der Beteiligungsquote des Wohnungseigentümers am Miteigentum als Ausgangswert dienen, sofern bezüglich der Beteiligungsquote nichts Abweichendes vereinbart ist.

5. Wertbeeinflussende Umstände, die sich nach allgemeiner Lebenserfahrung beim Boden- oder Gebäudeanteil preisbildend ausgewirkt haben, sind nach den tatsächlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung der Interessenlage des Erwerbers zu prüfen. Die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers bezüglich seines Bodenanteils rechtfertigt keinen Wertansatz unter dem Bodenrichtwert.

6. Für die Bewertung sind die Wertverhältnisse im Zeitpunkt der Anschaffung der Eigentumswohnung maßgebend.

EStG 1977 § 6, § 7b, § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7; BerlinFG § 15; AO 1977 § 162; WertV §§ 3 ff., §§ 15 ff.; WEG § 1 Abs. 5, § 6 Abs. 1, § 13 Abs. 2, § 16 Abs. 1.

Vorinstanz: FG Berlin

Sachverhalt

Die gemeinsam zur Einkommensteuer veranlagten Kläger und Revisionsbeklagten (Kläger) kauften im Streitjahr 1979 eine von ihnen bis dahin als Mieter genutzte Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum für 113.500 DM. Die Eigentumswohnung befindet sich zusammen mit weiteren 23 Eigentumswohnungen in einem in Berlin (West) belegenen Gebäude, das im Jahre 1959 im Wege des öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbaues errichtet worden war. Der Miteigentumsanteil der Kläger beträgt 4,19/100.

Um die Bemessungsgrundlage für die auf den Gebäudeanteil der Kläger entfallenden erhöhten Absetzungen nach § 7b des Einkommensteuergesetzes (EStG) i.V. m. § 15 des Berlinförderungsgesetzes (BerlinFG) zu ermitteln, teilte der Beklagte und Revisionskläger (das Finanzamt - FA -) im Rahmen seiner Einkommensteuerveranlagung für das Jahr 1979 die Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung der Kläger in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil nach dem Verhältnis des Grundstückswerts zum Gebäudewert auf. Das FA bemaß den Wert des Grund und Bodens nach dem Bodenrichtwert, den der Gutachterausschuß für Grundstückswerte ermittelt hatte, und den Wert des Gebäudes nach den durchschnittlichen Herstellungskosten je Kubikmeter umbauten Raumes auf Grund der Baupreisverhältnisse 1978, vermindert um die Wertminderung infolge des Alters des Gebäudes. Es gelangte dabei zu einem Gebäudewertanteil von 78.077 DM (rd. 68 v.H. des Kaufpreises).

Mit ihrer Klage begehrten die Kläger höhere Absetzungen auf Grund einer Aufteilung ihrer Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der Anschaffungskosten für den Grund und Boden zu den Herstellungskosten des Gebäudes im Zeitpunkt seiner Errichtung.

Das Finanzgericht (FG) gab der Klage mit seinem in Entscheidungen der Finanzgerichte (EFG) 1983, 599 veröffentlichten Urteil teilweise statt. Es bemaß die erhöhten Absetzungen nach dem Gebäudewertanteil der Anschaffungskosten, der als Restwert nach Abzug des von ihm geschätzten Bodenwertanteils verblieb. Das FG errechnete den Bodenwertanteil nach dem Miteigentumsanteil der Kläger von 4,19/100 bezogen auf den vom FA zugrunde gelegten Gesamtwert des Grund und Bodens. Hierauf nahm es einen Abschlag von 50 v.H. vor, den es wegen der Nutzungs- und Verfügungsbeschränkungen, denen ein Wohnungseigentümer mit seinem Anteil am Grund und Boden unterliege, für erforderlich hielt. Das FG erhöhte den Gebäudewertanteil auf 93.409 DM (rd. 82 v.H. des Kaufpreises).

Mit der vom FG wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache zugelassenen Revision rügt das FA Verletzung des § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V. m. § 7b EStG und § 15 BerlinFG infolge fehlerhafter Aufteilung der Anschaffungskosten. Das FG sei dabei unzutreffend von der in der Rechtsprechung längst aufgegebenen Restwertmethode ausgegangen und habe diese zudem noch fehlerhaft angewendet. Wenn das FG - entgegen der früheren Rechtsprechung des Reichsfinanzhofs (RFH) - das Schwergewicht nicht bei dem Boden-, sondern bei dem Gebäudeanteil sehe, so hätte es nicht zunächst den Anteil am Grund und Boden bewerten dürfen, um den Rest auf den Gebäudeanteil entfallen zu lassen; vielmehr hätte es zunächst den Sachwert des Gebäudeanteils feststellen müssen um den Restwert dem Bodenanteil zuzurechnen. Das FG habe seine Schätzung eines Abschlags von 50 v.H. auf den Bodenwertanteil nicht begründet. Zwar sei ihm in seiner Annahme zuzustimmen, daß im Falle des Verkaufs sämtlicher auf einem Grundstück befindlicher Eigentumswohnungen in der Regel ein höherer Kaufpreis zu erzielen sei, als wenn dasselbe Grundstück mit Mietwohnungen verkauft werde. Das FG hätte aber diesen Mehrpreis nicht allein dem Gebäude zurechnen dürfen.

Das FA beantragt, unter Aufhebung des angefochtenen Urteils die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Revision als unbegründet zurückzuweisen.

Sie sind der Ansicht, es könne dahinstehen, ob die Anschaffungskosten nach der Verkehrswertmethode oder nach der Restwertmethode aufzuteilen seien. In jedem Falle sei der vom FG geschätzte Abschlag von 50 v.H. vom Verkehrswert des Bodenanteils im Hinblick auf die Nutzungs- und Verfügungsbeschränkung des Wohnungseigentümers gerechtfertigt.

Entscheidungsgründe

Die Revision ist begründet.

Sie führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG zur anderweitigen Verhandlung und Entscheidung (§ 126 Abs. 3 Nr. 2 der Finanzgerichtsordnung - FGO -).

1. Die angefochtene Entscheidung verletzt § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 i.V. m. § 7b EStG und § 15 BerlinFG sowie § 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 FGO i.V. m. § 162 Abs. 1 der Abgabenordnung (AO 1977).

a) Das FG hat die einheitlichen Anschaffungskosten der Kläger für die Eigentumswohnung in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil im Wege der Schätzung (§ 96 Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 FGO i.V. m. § 162 Abs. 1 AO 1977) aufgeteilt, da erhöhte Absetzungen nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG i.V. m. § 7b EStG und § 15 BerlinFG nur von den auf den Gebäudewertanteil entfallenden Anschaffungskosten vorgenommen werden können.

Der Bundesfinanzhof (BFH) ist als Revisionsinstanz grundsätzlich an die zu den tatsächlichen Feststellungen gehörende Schätzung durch die Vorinstanz gemäß § 118 Abs. 2 FGO gebunden, wenn sie keinen Rechtsirrtum enthält, nicht gegen anerkannte Schätzungsgrundsätze, Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt und nicht auf einem Verfahrensmangel beruht (Urteile vom 27 Juni 1980 VI R 147/77. BFHE 131, 53, BStBl II 1980, 651; vom 2. Februar 1982 VIII R 65/80, BFHE 135, 158, BStBl II 1982, 409).

Das FA rügt hier zutreffend, daß die Schätzung des FG zur Aufteilung der einheitlichen Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung der Kläger rechtsfehlerhaft ist. Das FG hat die Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung in einen Bodenwertanteil und einen Gebäudewertanteil in der Weise aufgeteilt, daß es allein den Wert des anteiligen Grund und Bodens geschätzt und von den Anschaffungskosten abgezogen hat, mit der Folge, daß der verbleibende Restbetrag auf den Gebäudewertanteil entfällt. Bei dieser Restwertmethode hat es allerdings - im Gegensatz zu der vom RFH angewandten Schätzungsmethode (Urteil vom 19. November 1941 VI 200/41, RStBl 1942, 42) - nicht als Willen der Parteien unterstellt, der Kaufpreis bilde zunächst und in erster Linie das Entgelt für den Grund und Boden. Vielmehr ist es umgekehrt von der Annahme ausgegangen, dem Erwerber einer Eigentumswohnung liege in erster Linie an dem Erwerb der sein Sondereigentum bildenden Wohnung, während er den Bodenanteil notgedrungen miterwerben müsse. Bei seiner eingeschränkten Verfügbarkeit und Nutzbarkeit sei der Bodenanteil mit einem Abschlag von 50 v.H. vom Verkehrswert zu bewerten.

Diese abgewandelte Schätzungsmethode des FG hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Das FG hat damit gegen den Grundsatz der Einzelbewertung (§ 6 EStG) verstoßen, der für die einkommensteuerrechtliche Behandlung bebauter Grundstücke, die sich im Privatvermögen befinden, entsprechend gilt (BFH-Beschluß vom 12. Juni 1978 GrS 1/77, BFHE 125, 516, 521, BStBl II 1978, 620, 623). Denn das FG hat bei seiner Aufteilung der Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung nur den Bodenwertanteil ermittelt, während es den Wert des Gebäudeanteils hiervon lediglich abgeleitet hat, indem es den Bodenwertanteil von den Gesamtanschaffungskosten abgezogen hat. Nach dem Grundsatz der Einzelbewertung hätte es jedoch zunächst sowohl den Bodenwert- als auch den Gebäudewertanteil der Eigentumswohnung gesondert bewerten und sodann die Anschaffungskosten nach dem Verhältnis der beiden Wertanteile in Anschaffungskosten für den Bodenanteil und Gebäudeanteil aufteilen müssen.

Diese Ansicht entspricht der neueren BFH-Rechtsprechung, wonach ein Gesamtkaufpreis für mehrere Wirtschaftsgüter in der Regel - in Ermangelung einer Aufteilung durch die Vertragsparteien oder im Falle der Zweifelhaftigkeit einer solchen Aufteilung - im betrieblichen Bereich nach dem Verhältnis der Teilwerte und im privaten Bereich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen ist (Urteil vom 21. Januar 1971 IV 123/65, BFHE 102, 464, BStBl II 1971, 682; Beschluß in BFHE 125, 516, 526, BStBl II 1978, 620, 625; Urteil vom 15. Dezember 1981 VIII R 116/79, BFHE 135, 267, BStBl II 1962, 385; Urteil vom 16. Dezember 1981 I R 131/78, BFHE 135, 185, BStBl II 1982, 320; Urteil vom 1. Dezember 1982 I R 37/81, BFHE 137, 175, BStBl II 1983, 130). Hingegen führt die Schätzungsmethode des FG, sofern der Gesamtkaufpreis für Grund und Boden sowie Gebäude die Summe der Verkehrswerte über- oder unterschreitet, zu einer unzutreffenden Über- oder Unterbewertung des nicht gesondert bewerteten Wirtschaftsgutes, die sich allenfalls durch einen mehr oder weniger griffweise geschätzten Ab- oder Zuschlag korrigieren ließe. Ob in Ausnahmefällen dennoch auf eine derartige Schätzungsmethode zurückgegriffen werden kann, etwa wenn eines der Wirtschaftsgüter von unverhältnismäßig geringem Wert ist, kann für die Entscheidung des vorliegenden Falles dahinstehen. Ein solcher Ausnahmefall liegt nicht vor. Daher sind die Anschaffungskosten der Eigentumswohnung im Verhältnis der Verkehrswerte in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil aufzuteilen.

b) Für die Schätzung des Verkehrswertes des Boden- und des Gebäudeanteils kann die Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (WertV) i. d. F. vom 15. August 1972 (BGBl I, 1416), die zur Ermittlung von Grundstückswerten nach dem Bundesbaugesetz (BBauG) und dem Städtebauförderungsgesetz (StPauFG) ergangen ist, entsprechend herangezogen werden. Denn sie enthält anerkannte Grundsätze für die Schätzung von Verkehrswerten von Grundstücken (Urteil des Bundesgerichtshofs - BGH - vom 27. April 1964 III ZR 136/63, Wertpapier-Mitteilungen - WM - 1964, 968, 971 f. zur WertV vom 7. August 1961, BGBl I, 1.183).

Die Wert V sieht für die Verkehrswertermittlung in § 3 Abs. 2 das Vergleichswert-, das Ertragswert- oder das Sachwertverfahren vor. Das Vergleichswertverfahren ist zur Ermittlung des Verkehrswerts des Boden- und des Gebäudeanteils einer Eigentumswohnung nicht brauchbar - auch wenn dieses Verfahren für die Feststellung des Gesamtwerts einer Eigentumswohnung allein sinnvoll sein mag (Gerardy, Praxis der Grundstücksbewertung, 3. Aufl. 1980 S. 633; Rössler/Langner/Simon, Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten, 4. Aufl. 1981 S. 372). Denn diese Bewertungsmethode erlaubt nur, die Eigentumswohnung als eine Einheit von Miteigentumsanteil und Sondereigentum zu bewerten. Das gleiche gilt für das Ertragswertverfahren, das auch für die Einheitsbewertung von Eigentumswohnungen als wirtschaftliche Einheit nach § 93 Abs. 2 des Bewertungsgesetzes (BewG) anzuwenden ist. Somit verbleibt als Schätzungsgrundlage für die Aufteilung einheitlicher Anschaffungskosten für eine Eigentumswohnung nur eine Teilung nach dem Verhältnis des Sachwerts des Miteigentumsanteils am Grund und Boden zum Sachwert des Miteigentumsanteils am Gebäude einschließlich der Außenanlagen zuzüglich des Sachwerts des Sondereigentums an der Wohnung.

c) Der Sachwert des Miteigentumsanteils am Grund und Boden kann im allgemeinen anhand der Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse (§ 5 WertV) geschätzt werden.

Der Sachwert des Miteigentumsanteils am Gebäude einschließlich der Außenanlagen und der Sachwert des Sondereigentums an der Wohnung lassen sich auf der Grundlage der tatsächlichen oder gewöhnlichen Herstellungskosten nach Maßgabe der §§ 15 bis 20 WertV ermitteln. Dabei wird im allgemeinen schon der der Miteigentumsquote entsprechende anteilige Herstellungswert des Gesamtgebäudes einschließlich der Außenanlagen einen brauchbaren Ausgangswert bilden. Denn grundsätzlich kann angenommen werden, daß der Wert des Gebäudeanteils einschließlich des Sondereigentums mit dem Wertanteil am Gesamtgebäude entsprechend der Beteiligungsquote des Wohnungseigentümers am Miteigentum übereinstimmt. Nur wenn sich ausnahmsweise - etwa infolge einer abweichenden Parteivereinbarung (vgl. BGH-Urteil vom 18. Juni 1976 V ZR 156/75, Neue Juristische Wochenschrift - NJW - 1976, 1976) - ergeben sollte, daß das Beteiligungsverhältnis des Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum nicht dem Verhältnis des Wertes des Sondereigentums entspricht, werden die Sachwerte des Sondereigentums und des Miteigentumsanteils am Gebäude einschließlich der Außenanlagen gesondert zu ermitteln sein.

d) Der BFH hat schon in seinem Urteil in BFHE 135, 185, BStBl II 1982, 320 entschieden, daß bei der Aufteilung einheitlicher Anschaffungskosten nach den anteiligen Verkehrswerten gewichtige Anhaltspunkte zu berücksichtigen sind, die dafür sprechen, daß im Rahmen des einheitlichen Gesamtkaufpreises für das eine Wirtschaftsgut mehr oder auch weniger als für das andere aufgewendet worden ist. Derartige wertbeeinflussende Umstände werden in der WertV in § 4 Abs. 2, § 6 und §§ 17 bis 19 berücksichtigt. Insbesondere können die für unbebauten Grund und Boden ermittelten Werte nicht ohne weiteres der Bewertung bebauten Grund und Bodens zugrunde gelegt werden. Ob bei der Anschaffung einer Eigentumswohnung im Einzelfall wertbeeinflussende Umstände, die nach allgemeiner Lebenserfahrung sich preisbildend beim Boden- oder beim Gebäudeanteil auswirken, zum Tragen gekommen sind, ist nach den jeweiligen tatsächlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung der Interessenlage des Erwerbers zu entscheiden (BFHE 135, 185, BStBl II 1982, 320).

Die beschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers bezüglich seines Bodenanteils rechtfertigt es - entgegen der Auffassung von Bockholt, Der Betrieb (DB) 1983, 150, und von Birkenfeld, Finanz-Rundschau (FR) 1983, 441 - nicht, den Bodenanteil unter dem Richtwert nach § 5 WertV anzusetzen. Zwar steht dem einzelnen Wohnungseigentümer nur der Mitgebrauch am gemeinschaftlichen Eigentum zu (§ 13 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes - WEG -), zu dem der Grund und Boden sowie die Teile, Anlagen und Einrichtungen des Gebäudes gehören, die nicht im Sondereigentum stehen (§ 1 Abs. 5 WEG). Jedem Wohnungseigentümer gebührt aber nur ein seinem Anteil entsprechender Bruchteil der Nutzungen des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 16 Abs. 1 WEG). Ein Wohnungseigentümer kann über sein Sondereigentum an seiner Wohnung nur zusammen mit dem dazugehörigen Miteigentumsanteil verfügen (§ 6 Abs. 1 WEG).

Diese beschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit mindert jedoch nicht den Wert des Miteigentumsanteils am Grund und Boden. Der Käufer einer Eigentumswohnung muß notwendigerweise den Bodenanteil miterwerben und auch mitbezahlen. Der geringeren Bedeutung des Bodenanteils wird bei Eigentumswohnungen durch die Aufteilung des Grund und Bodens zu Miteigentum der mehr oder weniger großen Zahl der beteiligten Wohnungseigentümer Rechnung getragen. Darüber hinaus generell noch einen Abschlag auf den Wert des Bodenanteils vorzunehmen, würde außer acht lassen, daß die Sachwerte von Boden- und Gebäudeanteil sich gegenseitig beeinflussen. So ist ein Käufer eines Grundstücks, auf dem Eigentumswohnungen errichtet werden sollen, regelmäßig bereit, einen wesentlich höheren Preis zu zahlen, als er für vergleichbare Mietwohngrundstücke erzielbar ist (Gerardy, a.a.O., S. 320 f.). Diese Tatsache muß sich auf den Bodenwertanteil bestehender Eigentumswohnungen auswirken. Denn es kann davon ausgegangen, werden, daß die Kaufüberlegungen von Erwerbern von Eigentumswohnungen - anders als bei Mietwohnungen - nicht nur vom Wirtschaftlichkeitsdenken, sondern auch von anderen Gesichtspunkten getragen werden, wie dem Bestreben, Herr in den eigenen vier Wänden zu sein oder Steuervorteile zu nutzen (Gerardy, a.a.O.). Wenn das FG darauf hinweist, daß die Gesamtheit der Eigentumswohnungen auf einem bestimmten Grundstück oft einen weit höheren Wert als ein vergleichbares Mietwohngrundstück besitzt, so ist nach den vorstehenden Ausführungen ein werterhöhender Faktor auch der erhöhte Bodenwert.

e) Für die Ermittlung der anteiligen Verkehrswerte ist der Zeitpunkt der Anschaffung der Eigentumswohnung der maßgebliche Stichtag. Denn der aufzuteilende Gesamtkaufpreis beruht auf den einzelnen preisbildenden Umständen im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufgeschäfts. Das Urteil des I. Senats in BFHE 137, 175, BStBl II 1983, 130 zur Ermittlung des anteiligen Buchwerts einer veräußerten Teilfläche eines zum Betriebsvermögen gehörenden Grundstücks steht hierzu nicht in Widerspruch. Denn auch der I. Senat hält dort für die Aufteilung der Grundstücksteile nach dem Verhältnis der Teilwerte den Zeitpunkt für maßgeblich, zu dem das bisherige Gesamtgrundstück zuletzt Gegenstand eines Anschaffungsgeschäfts gewesen ist.

f) Da das FG die Aufteilung der Anschaffungskosten für die Eigentumswohnung der Kläger in einen Boden- und einen Gebäudewertanteil nach anderen Grundsätzen als den vorstehenden vorgenommen hat, war die angefochtene Entscheidung aufzuheben.

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